Jovens investem cada vez mais na casa própria

Jovens investem cada vez mais na casa própria

Atualizado: Segunda-feira, 25 Abril de 2011 as 12:07

Mais confiantes na permanência no emprego e no aumento da renda ao longo da vida, a decisão dos consumidores de comprar a casa própria mais cedo já está influenciando o perfil da carteira de crédito habitacional dos grandes bancos no País. Na Caixa Econômica Federal, líder em financiamentos, os clientes com até 30 anos respondiam por 35% dos contratos novos assinados em 2007, considerando a idade na data de assinatura do documento. No ano passado, já eram 39%. Com isso, a participação na carteira, que engloba todos os clientes com saldo devedor no banco, chegou a um patamar semelhante, fechando 2010 em 38,8%. No Bradesco, a fatia nos novos contratos mais que dobrou nesse período, chegando a 16% no ano passado, e a 11,3% da carteira.

"Essa participação vai crescer ainda mais", prevê Claudio Borges, diretor de crédito imobiliário do banco, ressaltando que todas as faixas são importantes, mas quanto mais cedo conseguir fidelizar um cliente, melhor. No Santander, a fatia nos contratos novos foi de 16,5% para 17,8%, elevando a participação dessa faixa etária para 16,1% no saldo. "É mais fácil fidelizar clientes quando você entende o momento de vida dele e oferece o produto certo", afirma a superintendente de negócios imobiliários Nerian Gussoni. Ao conquistar um consumidor com esse tipo de empréstimo, a instituição financeira está garantindo um relacionamento que pode durar até três décadas.

A aquisição de um imóvel na planta facilita essa decisão. Na maioria dos casos, o futuro proprietário paga o sinal, as parcelas mensais e as intercaladas (prestação com um valor maior) à construtora ou à incorporadora durante as obras. Só na segunda fase, na entrega das chaves, o cliente contrata um financiamento bancário. "Há uma contaminação positiva", afirma Odair Garcia Senra, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), referindo-se à influência exercida por um jovem que compra um imóvel em seu círculo de amigos da mesma idade. Para José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), a residência plurifamiliar está acabando, conforme as pessoas adquirem mais segurança para pedir um empréstimo de longo prazo. "Todo mundo quer ter sua casa", resume.

Esse foi o caso da fisioterapeuta Tatiane Caresi, de 30 anos, e do representante comercial Carlos Henrique Pedroso, 29 anos, que estão juntos há cinco anos e moram há um ano e meio no apartamento de 60 metros quadrados no bairro do Tatuapé, na zona Leste da capital paulista. Ela conta que compraram o imóvel na planta quando ainda moravam com os pais e nunca cogitaram optar pelo aluguel. Venderam o carro para diminuir a parte financiada e o empréstimo de R$ 90 mil será pago ao longo de 30 anos. "Valeu a pena esperar um pouco mais", diz, já pensando que, num futuro não tão distante, poderiam ter um apartamento maior.

Construtoras lançam produtos para solteiros e recém-casados

Atentas ao crescimento da procura de imóveis por jovens, as construtoras e incorporadoras passam a planejar empreendimentos que atendam à demanda desse público. Segundo pesquisas do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), este ano a procura por apartamentos de dois dormitórios ultrapassou a demanda por três quartos. Em janeiro de 2011, 41,22% dos imóveis vendidos em Porto Alegre eram de dois dormitórios, contra 31,90% de três. Há dois anos, o quadro era o oposto. "E o que são os apartamentos de dois dormitórios? São as jovens famílias, o casal que quer ter o primeiro filho", explica Mauro Touguinha, vice-presidente do Sinduscon.

As construtoras obedecem à lei do mercado e buscam construir mais apartamentos de dois dormitórios para acomodar a demanda. No ano passado, a Goldztein Cyrella finalizou os primeiros empreendimentos voltados para esse público: são plantas construídas em regiões de média renda, compatíveis com um salário que vá de R$ 2 mil a R$ 3 mil mensais. Elas contam com dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço, além de uma infraestrutura com piscina, salão de festas e quadra de esportes. O retorno do público vêm sendo satisfatório, segundo o presidente da empresa, Ricardo Jornada. "Os jovens estão aproveitando as oportunidades," garante.

Os empreendimentos são voltados a um público de classe média. Para Jornada, os jovens de classes econômicas mais elevadas não têm pressa de procurar a casa própria por se sentirem bem instalados junto à família. Os que o fazem optam por um outro modelo de imóvel, chamado de "single", que possui atrativos como bares e piscinas com raia aquecida. Originalmente um produto de nicho, os apartamentos desse tipo têm como público-alvo os homens divorciados, mas são adequados aos interesses dos jovens das classe A e B.

A construtora Rotta Ely apostou justamente neste perfil ao projetar o InnSide Home Resort, no bairro Tristeza, zona Sul da Capital. A concepção envolveu uma equipe multidisciplinar preparada para captar o que deseja a geração Y, que segundo os estudos realizados, é mais exigente, não compra qualquer coisa e compartilha conhecimento. Segundo Pedro Rotta Ely, um dos executivos da empresa, o mercado oferece muitos produtos parecidos e o que jovem busca é justamente o diferencial. Por isso, o InnSide permite a personalização desde a planta a partir de uma reunião com a equipe de arquitetura para definir o perfil mais adequado. Por exemplo, os dois dormitórios previstos podem se transformar em suíte e gabinete.

Mas o que atrai mesmo os jovens são os espaços de uso comum do empreendimento. Cada uma das torres conta com um terraço exclusivo. Um deles adota o estilo oriental, ligado à cultura tailandesa e indiana. Já o outro é mais ocidental, com características contemporâneas. Os espaços Disco Pub e Party Lounge completam as opções para reunir os amigos. Na área de fitness e piscina, há um lounge. O pet care facilita o atendimento aos animais de estimação dos moradores. O preço das unidades varia de R$ 130 mil a R$ 290 mil, com área variando de 50 a 65 metros quadrados.

Compra na planta exige atenção à alta de parcelas e do saldo devedor

A compra de um imóvel na planta - uma opção para quem pode esperar a conclusão da obra - é uma forma de se pagar menos pelo bem. De acordo com especialistas em mercado imobiliário, a economia pode chegar a 30% na comparação com uma casa pronta do mesmo padrão. Mas nem tudo são flores neste negócio. O preço de venda sofre reajustes no decorrer da obra e essa conta nem sempre é analisada com cautela por consumidores.

O reajuste com base em um índice referencial está em conformidade com a lei e com a prática de mercado. Durante o período de obras, as construtoras podem reajustar o valor das unidades utilizando índices referenciais do setor - normalmente, o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que é medido mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV), ou o CUB (Custos Unitários Básicos de Construção), que é calculado em cada estado. O acumulado do INCC em 2010, por exemplo, ficou em 7,57%.

De acordo com o economista Luiz Carlos Ewald, o reajuste ocorre sobre o valor das parcelas mensais, o valor da parcela de entrega das chaves (a ser pago na entrega do imóvel ao comprador) e do saldo devedor, a ser financiado. "Mesmo com o reajuste nas parcelas, na entrega das chaves e no saldo devedor, o preço do imóvel sai mais em conta do que o do apartamento pronto", afirma Ewald.

A redução do valor do imóvel na planta se deve ao fato de o morador não poder residir no bem até a conclusão da obra e também por haver o risco comercial de o empreendimento não ficar pronto.

A dica dos especialistas para quem investe neste tipo de compra é verificar o potencial de valorização, levando em conta que parte do lucro diminuirá com o reajuste. Com planejamento financeiro e análise cautelosa da empresa e do empreendimento, a atualização do preço do produto não se torna um negócio inviável.

Há casos em que o financiamento acontece diretamente com a construtora após a entrega das chaves: neste caso, é de praxe aplicar outros índices inflacionários, como Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M). No entanto, com o cenário atual do mercado imobiliário carioca, para Ewald, esta não é a melhor época para a compra do imóvel, principalmente a financiada.

"As pessoas estão se endividando sem se dar conta do que pode vir por aí. Estamos vivendo um período de bolha e que vai estourar. Não existe uma curva que suba e nunca desça. O Rio de Janeiro e São Paulo vivem uma situação artificial de mercado. Portanto, se for para comprar, eu indicaria a compra à vista como melhor opção", frisa o economista.

Idade menor reduz gasto com seguro obrigatório

Realizar o sonho da casa própria mais cedo traz a vantagem de pagar menos pelo seguro obrigatório em financiamentos no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A cobertura do seguro deve incluir, pelo menos, morte e invalidez permanente do mutuário, com a quitação imediata, além de danos ao imóvel durante a operação, causados, por exemplo, por incêndio, explosão ou inundação.

As empresas não podem recusar cobertura de seguro a clientes cuja soma da idade adicionada ao prazo de financiamento seja de até 80 anos e seis meses. O modelo atuarial, no entanto, vai depender de cada seguradora. Normalmente, quanto mais velho, maior será o impacto do seguro na parcela do financiamento. Outro ponto a ser observado é se a taxa é evolutiva, variando de acordo com o tempo do contrato e, consequentemente, o envelhecimento do mutuário e do bem.

"Talvez esse seja o produto mais aperfeiçoado", avalia Armando Grasso, presidente da comissão de Seguro Habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg), por não penalizar nem os mais jovens nem aqueles que fazem contratos por um intervalo menor. Para estimular a concorrência, os bancos são obrigados a oferecer aos clientes pelo menos duas opções de seguro habitacional, incluindo a de uma seguradora na qual a instituição financeira não tenha participação. O mutuário, por sua vez, pode pesquisar e escolher uma terceira alternativa.

O economista José Pereira Gonçalves lembra que os bancos vêm ampliando o período de financiamento, que agora já chega a 30 anos. O especialista em mercado imobiliário ressalta que, se os prazos anteriores, mais curtos, tivessem se mantido, os bancos teriam um outro perfil de carteira. "E isso poderia resultar em seguros mais baratos."

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