Pré-lançamentos ajudam a balizar preços de imóveis

Um sintoma de que o mercado imobiliário não mantém o mesmo vigor de pouco tempo atrás é que se tornou cada vez mais comum as construtoras e incorporadoras fazerem pré-lançamentos dos empreendimentos, conta o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. “Elas montam o circo, cadastram os clientes e testam se o preço está adequado. Se não tiver aceitação, reformulam o projeto. É um balão de ensaio.”

Pelo fato de esses empreendimentos não terem sido oficialmente lançados, não é possível ainda captar o movimento de recuo de preços. O impacto nas cotações deve ser sentido só em meados de 2011, prevê. Num primeiro momento, a tendência é segurar os preços. “Pontualmente há casos de lançamentos adiados”, conta Andre Abud, consultor da Maxipar Participações, consultoria imobiliária. Ele diz que o ritmo de negócios registrado cerca de três meses atrás, quando se vendia um edifício em 12 horas, diminuiu. A tendência é de acomodação de preços, especialmente nos empreendimentos de padrão médio.

Segundo Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, há uma acomodação de preços dos imóveis novos também nos bairros de periferia. Ele observa que hoje as empresas fazem estudos mais detalhados para determinar preço de lançamento adequado ao bolso do consumidor.

Fora de São Paulo

O consultor Heitor Penteado de Mello Peixoto Filho, da Eyesonfuture, empresa especializada em cenários empresariais, diz que o aumento expressivo dos preços dos imóveis não ocorre só em São Paulo. Há movimento semelhante em Londrina (PR), no interior da Bahia e em Minas Gerais. “Não é algo localizado”, diz.

Em Manaus (AM), por exemplo, o preço do metro quadrado dos imóveis novos de alto padrão subiram 32% de 2009 para 2010. No segmento econômico, a valorização foi de 39% em igual período, conta Pauderley Rossi, presidente da Capital Rossi, joint venture (associação) firmada há um ano entre a Rossi e a Capital para atuar no Norte do País. “A tendência para 2011 é de uma certa estabilização de preços”, prevê o executivo, argumentando que o encarecimento do crédito e o ritmo menor de crescimento da economia deve moderar a valorização dos imóveis.

“Nos Estados Unidos, o mercado imobiliário derrubou a economia. Aqui será o contrário”, avalia Peixoto Filho. O consultor justifica esse prognóstico argumentando que, com o aumento da inflação, o Banco Central vai subir os juros e os compradores, com orçamento apertado, não vão conseguir pagar os financiamentos, o que deve ter impacto negativo nos preços dos imóveis.

Demanda

Pompéia, da Embraesp, acrescenta fatores estruturais para acomodação de preços. Segundo ele, parte da demanda interessada em comprar imóvel para uso próprio foi satisfeita. Além disso, ele já notou que a procura por investidores que compram o imóvel na planta para revendê-lo depois de seis meses arrefeceu, porque, com o preço nas alturas, fica inviável obter ganhos na faixa de 50%, como vinham ocorrendo.