Perdi um imóvel por falta de fiador!

Nesta estreia de minha coluna no Guiame, quero tratar de um tema cujas dúvidas são bastante recorrentes: fiador como garantidor de aluguel de imóveis.

Existem diversas formas de garantia, que se aplicam dentre os quatro tipos permitidos pela lei brasileira (Caução, Fiador, Seguro Fiança e Quotas de Fundo de Investimento), e que não são de conhecimento popular. Por este motivo, te apresento para que você não deixe escapar seu novo lar!

Talvez a forma mais conhecida de garantia de locação seja o Fiador, pois cumpre com a forma tradicional dos processos imobiliários, é uma garantia que traz segurança ao proprietário, e deve ser usada quando você pode contar com aquela força de familiares!

No entanto, não é mais necessário se prender ao tradicional Fiador Pessoa Física. Hoje, é comum buscar formas empresariais de atender a exigência do(s) proprietário(s), buscando como fiador Empresas ou Instituições Financeiras que assumem esse papel mediante pagamento de serviço, emitindo uma carta fiança, que pode valer a pena se você pechinchar o custo dela num desconto do aluguel.

Neste caso, sabe o que tem deixado muitos locatários felizes por aí? Tem empresa de fiança que aceita seu cartão de crédito como garantia do imóvel pretendido! Isso mesmo! Com o limite 4x o valor pretendido, você consegue alugar sem muita burocracia e com aprovação no mesmo dia. E o melhor! Nesta opção, caso um cartão não atinja o limite, você pode compor o limite com os cartões da família.

Existem vários tipos de seguros e coberturas, Seguros de Carro, Vida, Casa, até mesmo de Celular e por que não Seguro de Fiança Locatícia? O que antes já foi muito caro, hoje pode sair pelo valor de um aluguel por ano, podendo pagar em até 12 vezes. Nesta preferência, a Seguradora substitui a função de Fiadora como Pessoa Jurídica (P.J.), mediante o pagamento de um prêmio (nunca entendi esse nome já que não ganho nada rs), ou seja, você paga para, em caso de algum problema, a seguradora assumir a responsabilidade do pagamento do aluguel do imóvel em questão.

A última opção prevista por lei é a Caução, o chamado Depósito,  entrega-se até 3 vezes o valor combinado de aluguel, sendo possível resgatar após concluído o contrato de locação, desde que se cumpra o contrato corretamente. Entretanto, a limitação pela lei do valor máximo - 3x o valor do aluguel- faz com que muitos proprietários não aceitem tal garantia locatícia, além dos casos em que o proprietário usam o dinheiro e ao fim do contrato, consequentemente, não tem como devolver.

Outra forma de utilizar a Caução é através de um imóvel, carro ou de uma máquina, cujo valor cubra o período do contrato de locação. Imagine que você já tenha um imóvel e esteja buscando outro para abrigar algum familiar, começar um negócio próprio, ampliar seu consultório e etc., Se seu imóvel estiver quitado, sem ter que disponibilizar caução em dinheiro, você pode oferecê-lo como garantia locatícia, desde que esse contrato seja registrado no cartório de registro de imóveis ou, caso a garantia seja um automóvel, por exemplo, será necessário o registro do contrato de locação no cartório de títulos e documentos do local onde foi assinado. Agora, se o carro ou a máquina forem roubados o proprietário exigirá nova garantia.

Além desses, o Título de Capitalização é recomendado para quem tem uma grana aplicada e aceita mudar para uma aplicação atrelada ao contrato de locação e que será administrada por uma Instituição Financeira, emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como “Agente Fiduciário”. O valor mínimo da aplicação vai de 6 a 12 vezes o valor do aluguel e encargos. Na maioria das vezes, também é aceita para quem tem aquele probleminha no Serasa ou SCPC e já não sabe como resolver. Você aplica o dinheiro e ele fica rendendo, concorre a prêmios, sem fiador e a empresa nem faz consulta do seu CPF!

Com o aumento da oferta de imóveis e a informatização de processos judiciais, hoje está em uso também os Contratos Sem Garantia com diferença única de que o pagamento do aluguel é antecipado e não exige auxílio de terceiros, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas.

Todavia, como todas as opções, possui seus prós e contras. Por se tratar de uma locação sem uma garantia efetiva, o proprietário ou a administradora do imóvel em questão, além de cobrarem o aluguel antecipadamente, em caso de inadimplência, entram com a ação quase imediatamente, e, além do risco do despejo, a conta fica salgada com as custas de processo, honorários de advogado, etc.!

O mercado imobiliário está cada vez mais fluído e menos burocrático, para atrair consumidor, podendo assinar contratos pelo celular! Por isso, quando alguém perguntar se você tem garantia locatícia já pode responder: “Qual dessas você quer?”.

Por Genys Alves Jr, empresário, advogado, pastor e corretor de imóveis há 18 anos com MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. É membro integrante da Rede Imobiliária Secovi (Sindicato da Habitação) e um dos participantes na elaboração do Manual de Boas Práticas para o mercado de terceiros publicado pelo SECOVI/SP.

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